Grundsätzlich sind Immobilieneigentümer für Instandhaltung + Instandsetzungen zuständig. Ist allerdings im Mietvertrag eine gültige Kleinreparaturklausel vereinbart, so besteht die Chance, dass einzelne Kleinreparaturen vom Mieter getragen werden müssen – auch kleine Weiterbelastungen tragen am Ende zur Rendite bei!
Wirksam ist die Klausel dann, wenn eine Obergrenze für die einzelne Reparatur (75 €) angegeben UND eine Obergrenze für die vom Mieter zu tragenden Kosten pro Kalenderjahr (< 250 € oder 8% der Jahresnettomiete) vereinbart ist. Im Mietvertrag muss auch genau festgehalten sein, für welche Schäden sie gilt. Zahlen muss der Mieter nur für Teile, die seinem direkten und häufigen Gebrauch dienen. Dazu zählen z.B. Installationsgegenstände für Strom, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Fensterläden und Rollos.
Erfüllt die Kleinreparaturklausel all diese Voraussetzungen nicht oder weicht sie zu Ungunsten des Mieters von diesen Vorgaben ab, ist sie unwirksam. Dann muss der Vermieter auch für kleinere Reparaturen bezahlen. Kann ein Schaden nicht mehr repariert werden und ist deshalb eine Neuanschaffung erforderlich oder ist die Reparatur teurer als 75 €, muss sich der Mieter nicht an den Kosten beteiligen. Ein Aufteilen der Rechnung (75 € trägt der Mieter, den Rest der Vermieter) ist ebenfalls nicht möglich; die Rechtsprechung ist hier eindeutig.
Anders sieht es übrigens aus, wenn der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht hat. Dann muss er zahlen. Und hat er sich beispielsweise eine Gasetagenheizung, mit Genehmigung des Vermieters eingebaut, muss er selbst für die Wartung und die Reparaturen aufkommen.
