Sie haben den Kaufvertrag für Ihre Traumimmobilie unterzeichnet? Herzlichen Glückwunsch! Nun müssen Sie nur noch auf die Mitteilung des Notars warten, dass der Kaufpreis gezahlt werden soll, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt darauf – jetzt haben Sie eine sichere Geldanlage! Wirklich?
Zu Beginn standen zahlreiche Überlegungen und Gespräche mit verschiedenen Experten. Sie haben sämtliche Unterlagen prüfen lassen. Nach erfolgter Risikoprüfung sollten Ihnen nunmehr alle Stärken und Schwächen des Objektes bekannt sein.
Der Renditefaktor wird je nach Objekt unterschiedlich ausfallen. Vermietete Mehrfamilienhäuser haben einen günstigen Kaufpreis, wenn Sie das 9 – 12,5-fache der Jahresnettomiete bezahlt haben; Ihre Kapitalverzinsung wird rechnerisch zwischen 11% – 8 % liegen. In Spitzenlagen deutscher Großstädte wird teilweise ein 20-facher Faktor gezahlt; hier rechnet der Erwerber eher langfristig mit einer Preissteigerung beim Wiederverkauf. Auch bei vermieteten Eigentumswohnungen müssen Sie mit einem höheren Faktor rechnen. Oftmals überwiegt aber die mögliche Eigennutzung einer niedrigeren Verzinsung.
Wie stellt sich die Verteilung des Risikos bei einem Mietausfall dar? Haben Sie die Zeit und Muße sich als Vermieter selbst um die Immobilie zu kümmern oder haben Sie die Betreuung an einen Verwalter übertragen? Diese Kosten wirken sich natürlich direkt auf Ihre Rendite aus, entstehen so Aufwendungen, die Sie Ihren Mietern nicht weiter belasten können.
Machen Sie sich bewusst, dass die Planung + Kontrolle Ihrer Einnahmen + Ausgaben eine wichtige Funktion beim Erreichen Ihrer angenommen Rendite darstellt. Wenn Sie den günstigen (errechneten) Faktor zum Erwerbszeitpunkt beibehalten oder sogar verbessern wollen, MÜSSEN jeden Monat die Mieten pünktlich eingehen und die Vorauszahlungen die umlagefähigen Aufwendungen decken. Idealerweise nehmen Sie sich einmal im Jahr die Zeit und überprüfen alle Daten, so wie Sie es vor dem Erwerb Ihrer Immobilie getan haben.
