Seit dem ersten Dezember gilt in Niedersachsen in 19 Städten und Gemeinden eine Mietpreisbremse. Göttingen gehört dazu. Daher sind nun auch hier die Mieten nach der „Niedersächsischen Mieterschutzverordnung“, wie die Mietpreisbremse offiziell heißt, bei neu abgeschlossenen Verträgen in der Höhe begrenzt und zwar auf einen Wert, der maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Von dieser Begrenzung ausgenommen sind Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen.
Bestehende Mietverhältnisse sind ebenfalls betroffen: Für sie gilt, dass die sogenannte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen, die innerhalb von drei Jahren erfolgen, von 20 auf 15 Prozent abgesenkt wird.
Aus Sicht von Immobilieneigentümern, die etwa begehrte Wohnungen im Göttinger Ostviertel oder anderer Immobilien in beliebter Lage besitzen, besteht vorerst kein Grund zur Beunruhigung. Ihre Kapitalanlagen scheinen weiter solide gesichert zu sein, wenn sie einen passenden, zuverlässigen Mieter finden.
Eher als Trostpflaster stellt sich die Mieterschutzverordnung für Wohnungssuchende auf der Suche nach einem Schnäppchen dar. Ihnen bleibt nur die Hoffnung, dass sich der Markt für Mietwohnungen durch die in Kraft getretene Verordnung in den nächsten Jahren in eine für sie positive Richtung entwickeln wird.
Kündigungssperrfrist
Eine weitere Regelung in den von der Verordnung erfassten Städten und Gemeinden betrifft die sogenannte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung, die dann veräußert wird. Die Sperrfrist wird durch die neue Regelung verlängert. Das bedeutet: Der Erwerber einer in eine Eigentumswohnung umgewandelten Immobilie muss künftig eine Frist von fünf Jahren abwarten, bevor er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs oder einer sogenannten „Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks“ kündigen kann.
Möblierungszuschlag
Mit Blick auf die Mietpreisbremse bieten Vermieter in letzter Zeit Mietwohnungen verstärkt möbliert an, um auf diese Weise einen sogenannten Möblierungszuschlag erhalten zu können. Der Hintergrund: Wer Wohnungen möbliert vermietet, darf über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus einen entsprechenden Zuschlag verlangen, dessen Höhe nicht pauschal festgelegt ist. Da es außerdem keine Vergleichsmieten für möblierte Wohnungen gibt, nutzen einige Vermieter fertig eingerichtete Apartments, um mit ihrer Hilfe die Obergrenze für Mieten zu umgehen.
Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin wurde anerkannt, dass ein Vermieter zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel auf die Miete aufschlagen darf. Bei neuen Möbeln kann von einer allgemeinen Nutzungsdauer von 10 Jahren ausgegangen werden. Bei einem Mieterwechsel ist also die jeweilige Restnutzungsdauer der Möbel entscheidend. Dennoch ist es nicht einfach, den Zeitwert einer Möblierung zu bestimmen. Für Vermieter empfiehlt es sich in jedem Fall, sämtliche Kaufbelege aufzubewahren.
Erscheint der Zuschlag dem Wohnungsinteressent zu hoch und können Vermieter und Wohnungsinteressent sich nicht einigen, so bleibt nur die Option, die die Höhe des Möblierungszuschlags mit Hilfe eines Gutachters feststellen zu lassen. Bevor sich ein Vermieter jedoch auf ein solches Vorgehen einlässt, wird er den Mietvertrag eher mit einem „kooperativeren“ Interessenten abschließen.
Wie lange gilt Mieterschutzverordnung?
Vorerst sind die eingeführten Regelungen, die nach der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung gelten, befristet. Die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze werden bis zum 30.11.2021 gelten, die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung tritt mit Ablauf des 30.11.2023 außer Kraft.
Die Autorin berät mit ihrem Unternehmen ImmoRentabel Immobilieneigentümer zu kaufmännischen Fragen rund um die Immobilie.
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