Immobilien­bewertung

Der Wert von Wohnimmobilien ist das Ergebnis eines Zusammentreffens komplexer Markt­faktoren. Um dabei die richtigen Entscheidungen zu treffen, bedarf es objektiver Kompetenz.

Der Kauf bzw. Verkauf von Wohnung oder Haus ist für Privatkunden zumeist ein seltenes Ereignis, das zudem von hoher finanzieller Tragweite gekennzeichnet ist. Daraus resultieren bei allen Akteuren gegenüber der Marktlage oftmals große Unsicherheiten. Niemand möchte übervorteilt werden, aber keiner weiß, in welchem Fall das einträfe. Für Abhilfe sorgen qualifizierte Sachverständige: Ich berate Sie in allen Fragen von An- und Verkauf und ermittele unabhängig den objektiven Preis.

Beleihungs- und Verkehrswert unterscheiden sich in zeitlicher Hinsicht. Vom Wert am Stichtag zur langfristigen Werthaltigkeit: Eine Aufgabe für Experten.

Für die Kreditfinanzierung einer Immobilie oder sonstige Beleihungen von Grundstücken verlangt das kreditgebende Institut meist schon im Vorfeld Sicherheiten, die für den Umfang und die Konditionen des Darlehens nachhaltigen Einfluss haben. Nachvollziehbar, dass Banken nur rechtskonforme und aussagekräftige Beleihungswertgutachten akzeptieren. Dabei ist auch für den Kreditnehmenden das fundierte Urteil eines qualifizierten Experten entscheidend für die finanziellen Planungen.

Im Interesse betreuter Personen werden Entscheidungen der Betreuer regelmäßig gerichtlich überprüft. Das gilt erst recht, wenn hiervon Immobilien betroffen sind.

Bei Vormundschaft, Pflegschaft und gesetzlicher Betreuung muss sich der gerichtlich bestellte Vertreter gegenüber dem Gericht für seine Entscheidungen verantworten. Befinden sich Liegenschaften im Eigentum der betreuten Person, muss deren Verwaltung oder Veräußerung marktgerechten Bedingungen entsprechen. Der Nachweis erfolgt über entsprechende gerichtlich verwertbare Verkehrswertgutachten von einem unabhängigen und anerkannten Sachverständigen.

Das Wohneigentum ist wichtiger Bestandteil der Vorsorge für nachkommende Generationen. Dabei ist es unerlässlich, den genauen Marktwert der Immobilie zu ermitteln, um Auseinander­setzungen von vornherein auszuschließen.

Mit der Überlassung von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung sind vielschichtige juristische Fragen verknüpft. Zunächst: Was soll mit der Immobilie geschehen? Nutzen, verkaufen, vermieten – was bringt was? Hinzu treten steuerliche Aspekte: Hat das Finanzamt den Grundbesitzwert etwa zu pauschal und die Steuerlast zu hoch berechnet? Und schließlich die Unklarheit bei Aufteilungen: Wie viel ist überhaupt zu verteilen, wie hoch ist ein Erb- oder Pflichtteil? Auf all diese Fragen gibt nur ein fundiertes Verkehrswertgutachten verlässliche Antworten. Bei meiner Bewertungsarbeit verfolge ich ein ganzheitliches Konzept, bei dem steuerliche sowie erb- und familienrechtliche Aspekte umfassend einfließen. Dabei kann ich auf ein umfassendes Netzwerk erfahrener Steuerberater und Fachanwälte zurückgreifen, die im Bedarfsfall auch beratend für meine Kunden tätig sind.

Nicht immer ist ein umfassendes Verkehrswertgutachten nötig. Doch auch eine Kurzexpertise sollte fundiert sein – dient sie doch oftmals weiterer Diskussionen.

Welche Art von Gutachten Sie benötigen bzw. ob für Ihre Zwecke auch oder vorerst eine weniger aufwändige, allerdings gerichtlich nicht verwertbare Kurzexpertise von Nutzen ist, erfahren Sie von mir in der Erstberatung. Hier nehme ich mir für Sie Zeit, um passgenaue Lösungen zu besprechen. Selbstverständlich ist für eine hilfreiche Einschätzung auch bei vermindertem Aufwand die Kompetenz eines erfahrenen Sachverständigen gegenüber oberflächlichen Vermutungen von unberufener Seite unbedingt vorzuziehen.

Mieter wollen bezahlbare Preise, Vermieter wollen, dass sich Investitionen lohnen. Ein ausgleichendes Ergebnis finden beide in objektiven und unabhängigen Gutachten.

Ob Nutzungsentschädigung, Mieterhöhung oder -minderung, die Konflikte um Wohnmieten sind von existenzieller Bedeutung – schließlich ist Wohnen ein Grundbedürfnis. Beim Vermieten aber nur möglich, wenn es sich für Eigentümer rechnet. Es liegt auf der Hand, dass eine Lösung in Mietfragen grundsätzlich von fundierter Wertermittlung abhängt. Und weil am Ende oft ein Gericht urteilt, ist in jedem Fall ein rechtskonformes Mietwertgutachten ein zielführendes Mittel.

Nicht jedes Gutachten erfüllt die – rechtlich einzuhaltenden – Standards und bewertet die Fakten korrekt. Gerne prüfe ich vorhandene Bewertungen auf ihre Plausibilität.

Im Falle gerichtlicher Auseinandersetzungen kann es insbesondere bei komplexeren Sachverhalten sinnvoll sein, von Dritten vorgelegte Bewertungsgutachten noch einmal eingehend prüfen zu lassen. Aufgrund meines hohen Qualifikationsniveaus, Erfahrung und strengen Qualitätskriterien bin ich für die kritische und effiziente Analyse von bestehenden Gutachten besonders prädestiniert, wobei auch hier das Zusammenwirken und der enge, fachliche Austausch mit erfahrenen Fachanwälten für Bau- und Architektenrecht mein Angebot abrundet.

Private und öffentliche Rechte haben vielfach erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert. In welchem Ausmaß, ist daher von großer Bedeutung für Käufer und Eigentümer.

Erbbaurecht, Nießbrauchsrecht, Wohnungsrecht und Wegerecht aber auch Denkmalschutz, Bauvorschriften und Überleitungsrechte stellen für den Eigentümer von Häusern, Wohnungen und Grundstücken teilweise massive Einschränkungen ihrer Eigentumsrechte dar und haben entsprechende Auswirkungen auf den Marktwert. Sie werden im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis eingetragen, ihre genaue Bewertung ist Aufgabe qualifizierter Sachverständiger.

Auch hier greife ich bei meiner Bewertungsarbeit regelmäßig auf erfahrene Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht zurück, um dadurch ein Höchstmaß an Plausibilität und Sachgerechtheit zu erreichen.

Das Ende einer Partnerschaft ist für alle Beteiligten schmerzlich genug und emotional belastend. Immobilienfragen sollten deshalb sachlich gelöst werden.

Sind Immobilien Bestandteil des Vermögens, über das bei einer Scheidung zu urteilen ist, ist ihre sachkundige Begutachtung von grundlegender Relevanz: Das betrifft, wie bei Erbengemeinschaften, zum einen die allgemeine Aufteilung des Vermögens, die im Fall der Immobilie einen objektiven Verkehrswert voraussetzt. Bei der Ermittlung des ehelichen Zugewinns muss zusätzlich die Entwicklung des Verkehrswertes und die exakte Abgrenzung der Wertermittlungsstichtage über die Dauer der Ehe ermittelt werden. Oder ein Ehegatte bleibt im gemeinsamen Haus wohnen – dann ist eine marktrealistische Miete festzulegen. Auch hier kommt es maßgeblich auf ein objektiv und an den Einzelfallumständen ausgerichtetes Sachverständigengutachten an, das ggf. auch im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung Bestand hat. Auch diese Leistung biete ich an und greife dabei im Bedarfsfall auf die Expertise erfahrener Fachanwälte im Familienrecht zurück.

Eigentum verpflichtet, aber nicht zu überspitzten Steuern. Stellen Sie falsche Berechnungen richtig – mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten.

Die pauschale Berechnung des Grundbesitzwertes durch das Finanzamt kann vom tatsächlichen Marktwert erheblich abweichen. Verkehrswertgutachten mit spezifischerer Betrachtungsweise schaffen Klarheit, ob der Steueransatz, den die Behörde zugrunde gelegt hat, richtig ist. So können die generelle Grunderwerbs-, aber auch die Erbschafts- oder Schenkungssteuer auf ein angemessenes Maß reduziert werden. Dazu biete ich Ihnen – auch über meine Zusammenarbeit mit fachlich versierten Steuerberatern – maßgeschneiderte Lösungen.

Immobilien-Zwangsversteigerungen zielen auf einen realistischen Mindestwert, um offene Forderungen möglichst gut zu bedienen. Ein realistischer Verkehrswert ist damit relevant für die Wahrung der Mindestgrenzen.

Zwangsversteigerungen werden erforderlich, wenn der Eigentümer einer Immobilie den Forderungen eines Gläubigers nicht nachkommen kann oder sich Eigentümergemeinschaften nicht auf das weitere Vorgehen verständigen können. Ein gerichtlich bestelltes Gutachten setzt dabei einen Rahmen für den Verkaufspreis, um die Rechte von Schuldnern und Gläubigern zu wahren. Dabei kann es für die Beteiligten sinnvoll sein, den Verkehrswert mit einem Gegengutachten anzufechten. Bei freiwilligen Versteigerungen, wie bei Auktionen, hilft die Ermittlung des Verkehrswertes dabei, einen günstigen Startpreis zu ermitteln, bei dem viele Bieter ihre Angebote abgeben und Höchstpreise erzielt werden.