Entscheiden sich Eigentümer zum Verkauf ihrer Immobilie, gehen diese oftmals „klassisch“ vor: es wird eine Einschätzung des Objektes vorgenommen und unter Hinzunahme eines Aufschlages ergibt sich der Angebotspreis.
In diversen Immobilienportalen werden Online-Werteinschätzungen angeboten; hierbei sollte allerdings unbedingt berücksichtigt werden, dass diese „Schnellbewertungen“ nicht mit einem Verkehrswertgutachten zu vergleichen sind und für den Vergleich mit anderen (ähnlichen) Immobilien nur Angebotspreise verwendet werden. In welchem Rahmen sich der tatsächlich beurkundete Verkaufspreis bewegt, kann ausschließlich über die Grundstücksmarktsberichte der Gutachterausschüsse pro Bundesland in Erfahrung gebracht werden. Dementsprechend unterscheiden Einschätzung und Gutachten sich preislich als auch qualitativ.
Sobald die Immobilie also angeboten wird, sich potentielle Kaufinteressenten gemeldet und erste Besichtigungen stattgefunden haben, starten die Verhandlungen. Meistens wird von den Interessenten ein niedrigerer Preis geboten, bis Käufer und Verkäufer sich oftmals in der Mitte treffen. In manchen Fällen ein zäher und langwieriger Prozess zur Erzielung des Marktpreises, bei dem Verkäufer sich in der Rolle des „Nachgebenden“ fühlen, der gewünschte Preis wurde nicht erzielt.
Nach betriebs- und volkswirtschaftlicher Definition ist der Marktpreis der Preis, der für Güter und Dienstleistungen auf einem Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt von Marktteilnehmern bezahlt und erzielt wird. Wäre es nicht eine angenehmere Situation, den Preis für eine Immobilie „nach oben“ zu verhandeln?
Private Grundstücksauktionen
Private Eigentümer als auch Städte, Gemeinden und Unternehmen können Grundstücke versteigern lassen und nutzen dieses gesetzlich geregelte Instrument immer häufiger. Freiwillig, denn mit Zwangsversteigerungen, wie sie die Gerichte auf Antrag der Gläubiger für zahlungsunfähige Schuldner veranlassen, hat das nichts zu tun.
Grundstücksauktionatoren sind amtlich bestellt und berechtigt, fremde Grundstücke zu versteigern (für Grundstücke der öffentlichen Hand dürfen nur öffentlich bestellt Auktionatoren tätig werden); rechtliche Grundlage für das Durchführen einer Auktion sind die Vorschriften der Gewerbe-/ Versteigererverordnung.
Vorteile für den Käufer
Oft handelt es sich um Objekte, deren Wert auf dem freien Markt schwer zu ermitteln ist. Zustandsbedingt wird ein attraktiver Startpreis, der zuschlagsfähig ist, festgelegt. Für den Ersteher liegt genau hier der Reiz: bei einem günstigen Erwerb kann mehr Geld in eine Sanierung investiert werden. Anders als bei Zwangsversteigerungen werden die Immobilien in detaillierten Exposés beschrieben und können vorab intensiv besichtigt werden. Hierzu gehört auch eine objektive Beschreibung der Immobilie, einschließlich der Mängel; zum Schutz von Käufer & Verkäufer und zur Vermeidung anschließender Rechtsstreitigkeiten.
Mit dem dritten Hammerschlag geht der Zuschlag an den Meistbietenden; damit ist der Kaufvertrag geschlossen. Beurkundet wird sofort, unmittelbar nach dem Zuschlag mit dem anwesenden Notar. Die Übergabe an den neuen Eigentümer erfolgt an dem Monatsersten, der auf die Hinterlegung des Kaufpreises folgt.
Vorteile für den Verkäufer
Im Vorfeld werden die Immobilien vom Auktionshaus begutachtet und bewertet, die notarielle Vertragsvollmacht wird vorbereitet und abschließend ein marktgerechter Einstiegspreis mit dem Verkäufer festgelegt. Bei Verkäufen über Vermittler ist es häufig so, dass der Eigentümer einen höheren Abgabepreis vorgibt. Kaufinteressenten bieten dann einen erheblich niedrigeren Preis, bis irgendwann eine Einigung erzielt wird. Dieses Verfahren ist deshalb nicht vorteilhaft, weil sich so die Vermarktungszeit für eine Immobilie erheblich verlängert bzw. zu keinem Erfolg führt und der Prozess für den Verkäufer frustrierend ist.
In der Auktion wird mit einem niedrigen Einstiegspreis das Interesse vieler Kaufinteressenten geweckt. Durch ein Bietergefecht wird ein Preis mit marktgerechtem Niveau erreicht und somit bestmögliche Erlöse für den Verkäufer erzielt. Eine Unterschreitung des Auktionslimit ist nicht erlaubt, der Zuschlag wird nur dem Meistbietenden erteilt.
Zusätzlich profitiert der Verkäufer von dem überregionalen, teilweise internationalen und viel größerem Kundenkreis eines Auktionshauses, welcher über verschiedenste Werbemedien angesprochen wird. Objektbesichtigungen werden ebenfalls über das Auktionshaus koordiniert.
Nach dem Zuschlag ist eine Anzahlung auf den Kaufpreis als auch die Courtage fällig. Der Restkaufpreis ist, sofern nicht anders vereinbart, 4 Wochen nach Zuschlag auf ein Notaranderkonto zu hinterlegen. Von dieser Anzahlung kann derjenige befreit werden, der den Finanzierungsnachweis schon vor der Auktion erbracht hat
Bieterverfahren
Bei dieser Vorgehensweise wird zunächst der aktuelle Verkehrswert in einem Verkehrswertgutachten ermittelt. Je nach Immobilienart bzw. ergänzend zu der jeweiligen Bewertungsmethode wird nach dem Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren der Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Mit dieser Basis legen Verkäufer und Makler den Preis für das Mindestgebot und die Laufzeit des Bieterverfahrens fest. Innerhalb dieser Frist können Interessenten dann Angebote abgeben; ein Direktverkauf nach Höchstgebot kann ebenfalls vereinbart werden.
Vorteile für den Verkäufer
Bei attraktiven Objekten besteht die Chance, den bestmöglichen Preis in einer relativ kurzen Zeit zu erreichen. Es entsteht ein Bietergefecht, wie bei der Immobilienauktion. Für den Fall, dass das Höchstgebot unterschritten wird, bleibt dem Eigentümer allerdings die Wahl, ob er zu einem geringen Preis verkauft oder nicht.
Ein mit Unterzeichnung des Kaufvertrages höher erzielter Preis als erwartet, beendet den für Verkäufer emotionalen Verkaufsprozess zusätzlich mit einem positiven Gefühl.
Vorteile für den Käufer
Ähnlich wie bei der Immobilienauktion sollte das Objekt sorgfältig vorbereitet worden sein. Größter Vorteil ist allerdings, dass die Chance besteht, auch unter dem Mindestgebot einen Kaufvertrag abzuschließen, sollte kein anderer Interessent ein Angebot abgeben.
